增加住房土地供应,“政策组合拳”发力

作者:周俊生
2017.08.29

相比城市租赁房屋,集体建设用地建造的租赁房毕竟不需要支付高昂的地价,因此有关方面有理由实行必要的行政控制,不能让集体建设用地上建造的租赁用房成为一个暴利市场。

国土资源部、住房城乡建设部日前印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。其中提出,为增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制,决定开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,第一批试点城市包括北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市。这一试点方案甫一公布,便在网上激起了热烈的反响,不少人认为此举将对目前高居不下的房价产生重大的影响。

这种说法并非毫无根据,近年来,尽管房地产市场调控的政策一直很严厉,但很多城市的房价非但不见下降,反而出现了逆势上扬的走势,一个很重要的原因就是市场可供应房源无法满足日益增长的购房需求。因此,在房地产调控的“政策组合拳”中,增加住房建设土地供应一直被视为一个重要的政策选项,但是经过房地产市场土地这么多年的发展,城市自身可供住房建设之用的土地已经并不丰裕,这已成为房地产调控的一个难点。

今年以来,一些城市提出了“购租并举”的调控思路,调控政策开始向租房者适当倾斜,这一政策的推行同样面临可提供出租的房源不足的问题,特别是一些由地方政府出租或让利建造的租赁用房屋,还面临着政府与业主共有产权的分割等一些技术性难题,要顺畅推行并非易事。

在此情况下,将集体建设用地引入城市的租赁住房试点,是一个重要的创举,而且这种创举将产生多方面的积极效果。

所谓集体建设用地,就是不属于城市国有的土地,它们一般属于农村集体所有。近一二十年来,很多城市的版图不断扩大,一些原属于农村的地区在进入城市以后,其集体建设用地转化为城市国有土地,但这需要政府花费高昂代价,并且要对农民进行妥善安置,而这些成本都要进入商品房价格,这也是造成商品房价格高企的一个重要原因。

此次两部门作出的决定,在不改变土地性质的基础上将集体建设用地引入城市房地产租赁市场,一个首要的也是明显的功效,就是能够有效地解决城市可供房源紧张的困难,为房屋租赁市场提供有保证的房源,并且影响到商品房市场的价格。当大量原来的购房者进入租房市场后,商品房市场的需求就会减退,并最终促使房价松动,开始下移。

集体建设用地进入城市的房屋租赁市场,另一个重要的作用是将逐渐改变国人对“住有所居”的理解。中国传统社会过于看重对住房的保有,一些刚进入工作状态的年轻人,人生刚起步就受困于房贷压力。而很多年来,我国房地产市场所能提供的基本上是只卖不租的商品房,年轻人只能被动接受这种市场,这又反推市场需求过大,导致房价不断上升,整个市场的供需链形成了一种恶性循环。

此次进入试点的13个城市基本上都是特大城市和沿海发达城市,对就业人口的吸附能力较强,他们也成为这些城市房地产市场的主要需求力量。尽管这些城市都执行了严格的限购政策,但随着时间的推移,他们将逐步取得购房资格,限购的威力也将逐渐减效,并对房价形成支撑。

而当大批租赁房进入市场,这部分人员就可考虑租房居住,年轻人可以减轻为满足住房需求而不得不承受的过高的经济压力,更好地规划自己的人生。如果能有越来越多的人选择租房居住,社会的流行观念也会逐渐改变,“住有所居”并不是一定要拥有属于自己的产权房,通过租赁获得稳定的居住场所,也是一种选择。

国土部和住建部出台的这个试点方案,对集体建设用地建造租赁用房作出了细致的规定,但到目前为止还是“纸上谈兵”,未来在实践中很可能还会遇上新问题,这就需要不断地在探索中积累经验,完善相关政策。

比如,集体建设用地建造的房屋投入租赁市场后,以什么标准收取房租就是一个现实的问题。如果按目前城市里的租房价格,那么它对租房者的吸引力就不会很大,但相比城市租赁房屋,集体建设用地建造的租赁房毕竟不需要支付高昂的地价,因此有关方面有理由对其租房价格实行必要的行政控制,不能让集体建设用地上建造的租赁用房成为一个暴利市场。当然,这种行政干预很容易产生与集体土地所有者的矛盾,如何协调各方面关系,求得最好的平衡点,就需要在实践中探索。

将集体建设用地纳入城市租赁房建设,看似只是围绕着房地产市场调控出台的一项新政策,但是它已经触及了我国土地制度的重大改革,它一方面可以实现政府、社会、农民和住房保障者的利益共享,更重要的是为我国土地制度的改革作出了有益的探索。

按照我国既有的土地政策,集体建设用地与城市国有土地之间有截然分明的界线,城市土地属于国有,集体建设用地为农民所有,关系到农民的切身利益。这种割裂的土地制度不仅不利于城乡融合,事实上也造成了两种土地价格的巨大差价,不仅使城市房价高企,也为农村土地制度改革带来了不小的难度,特别是各地在集体建设用地上建造的小产权房已经成为一个庞大的天文数字,一律拆除已经不可能也不尽合理。

而解决小产权房的问题,就要按此次允许集体建设用地建造租赁房显现的原则,努力达成政府、社会、农民和住房业主的共赢,成功化解已经存在了多年的这个老大难问题。

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