政能亮丨买房族将不再为公摊面积“黑洞”苦恼

文丨特约评论员 缪一知

住房和城乡建设部2月18日公布的《住宅项目规范（征求意见稿）》指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。这意味着广大买房族将不再为建筑面积、公摊面积等原算法中的“黑洞”感到苦恼。

目前，中国住宅建筑主要以建筑面积进行交易和计算价格。根据2000年《房产测量规范》国家标准：房屋套内建筑面积由房屋套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。而目前我们买房时的建筑面积，除了房屋套内建筑面积之外，又包括了其他公摊面积。

“公摊面积”大致包括两大部分： 一是楼内部分：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等； 二是楼外部分，包括楼宇（套）与公共空间间的分隔，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。这些面积的费用会被摊入各住户的房产价格。有的小区还违规把楼外独立的地下室、车棚、车库、警卫室，甚至人防工程的地下室都计入公摊面积。

实践中，购房者自以为高价买了100平方米，但真实的室内面积却在70平方米，这类现象时有发生。不少纠纷也由此产生。而且，这不只是“算斤，还是算千克”的计算尺度不同的问题。由于“公摊面积”的模糊性，同一层楼的套房，也可能会出现建筑面积相同而套内使用面积不同的情况，这就带来了不公平。比如甲乙的建筑面积相同，但甲的公摊面积大、室内面积大，乙的公摊面积小、室内面积大，一般人大概会觉得乙更划算。

更糟糕的是，所谓“公摊面积”的计算方式并无统一的法律标准，现行国家标准中甚至没有“公摊建筑面积”和“公摊系数”这两个术语。而由于涉及各种边角空间的特殊情形，住户自己要加以测量也很困难，只能听房产商说了算。“公摊面积”也成为房地产开发商实施种种猫腻行为、进行利益输送的利器：个别商品房公摊面积比例甚至超过50%。

在房价高企的今天，关于公摊面积不透明的做法增加了买房者的不满。在之后涉及以房产面积计量物业费、取暖费、装修费乃至房产税时，相关的争议与民怨又会“一路相随”。未来如果推行小区的半开放化，那承担了套外面积费用的住户的情绪还会继续上升。

媒体调研显示：发达国家通行的房屋交易计价基准多为“所见即所得”的套内面积。中国香港也已经在2013年取消了公摊面积。重庆则在这方面，开风气之先，2002年通过的《重庆市城镇房地产交易管理条例》要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施，17年来相关制度就运行良好。其他地方顺应潮流，取消特色，势在必行。

诚然，室外面积本身代表了必要的小区公共设施，并非越小越好。室外部分也终究还是要业主来“公摊”。但这应该是明摊而非暗摊，即由房产商通过“一房一价”等方式，通过改变套内面积来“明码标价”。购房者可根据套内面积、套外设施、价格等综合考虑，而不是懵懵懂懂地接受房产商自报的公摊面积“任务”。

现在的算法下，给你多算公摊面积，未必你就能真得多享受公共设施。所以，重要的不是每个人名义上分到的公摊面积有多少，而是从特定的购房者角度看（如楼层、区位），是否觉得整体公共设施“对得起这个价格”。

所以，买房改变面积计算标准，是一个积极的信号，这不只是一个计算技术事项，更在于增强国家标准和民众实际获得感的一致性。此举既能更有效地评估民众的实际福利水平，减少民众可能的不满情绪，也能减少信息不对称、提高行政治理的公平性。建筑面积号称是房地产市场“最不透明的一项指标”，随着这一块坚冰的融化，民众也期待房地产业和其他领域的国家标准变得更为透明和接地气。