政对面丨安邦陈功：房地产不可能永远不贬值

作为一个人口大国，中国的城市化进程，在世界范围也是较为罕见的，几十年来，数亿人口涌入城市，中国城市所吸纳的人口比西方很多国家的总人口还要多。城市化对中国，对世界意味着什么，中国的城市化还能从世界得到哪些经验，未来的中国城市还需要注意哪些问题，本期凤凰网政对面对话安邦咨询创始合伙人，首席研究员陈功先生，听听他是如何看待城市发展的？

以下是对话文字实录（一）

政对面：您曾经谈到如果放到上个世纪来说的话，解决产能过剩的问题可能就是一场战争，当下来说，在战与和的选择当中，您认为特别是在这样一个大数据时代，在大量的信息处理的过程当中，我们如何能避免再重演上世纪的战争，而走向更为和谐的这样一个状态，想要如此的话，信息分析处理、方法论能够起到什么样的作用？

陈功：这方面的话，涉及到一些比较复杂的理论问题，我曾经写过一本书，专门谈过这件事情，这就是颠覆世界的城市化，大概几年前写的，那里边提出了一个危机三角，就是城市化、资本过剩、经济危机，然后再度的城市化，这就是一个循环的模型，它会不断地重复这样的过程。

当然,经济危机最激烈的表现形式就是战争，那么我在这个危机三角里边提出来的城市化、资本过剩、经济危机，实际上是用经济危机代替包含了这种战争。

它始终在做这样的循环，如果世界的这种资本继续在这个世界的社会运动当中扮演这样的角色，人们的生活、工作还有未来的发展，继续在资本的支配之下，在原有的框架体系里面继续进行这个循环，很难跳得出来，结果一定是这样。

政对面：还是会继续会重演？

陈功：一定会重演这样的规律。所以如果我们想从理性和文明这两个角度去看这个世界，我们必须要注意到一点，就是均衡。降慢一点发展速度，对人类的文明是一种贡献，而不是一种破坏。因为只有踩对了节奏，降慢一点发展的速度，我们才能实现均衡，否则就会失去均衡。

一个国家也好，一个产业也好，一个经济体也好，都是同样的道理，不能持续地高速度地增长。

政对面：突然之间就发现他们其实是通关的，环环相扣，我们所说的这个所谓的模型，任何事情都可以在这个模型当中找到它应该有的结点，包括怎么样看待当前中国，如何去“保六”和“破六”的这个问题的时候，其实也可以换个角度来看待，可以这么理解吗？

陈功：当然，因为危机三角模型已经非常清楚地展示了这样一个过程，我不愿意过多地重复枯燥的理论问题，但有的讨论没办法跳出这种框架，追根溯源，就会落到这些事情上。城市化发展的时候，大家都渴望一个漂亮的城市，渴望安全、渴望繁荣、渴望某种神圣的存在，大家都希望我有了钱之后，就去繁荣自己的城市，就像奥古斯都之前讲的一样，我要把一个泥砖的罗马变成一个大理石的罗马是一样的。罗马人没有钱他就去抢、去打仗、去劫掠，用大量的黄金和俘虏来建设自己的城市。那么现代意义上的古典城市之外的这些现代城市，更多的是通过资本的力量。在钱和资本之间，物质商品跟资本之间并不一定是完全均衡的，当过多的资本过剩产生的时候，它就没地方去了，它就会制造各种各样的问题，就会支撑更多的梦想，因为只有这些梦想级别的目标，才能消化大量的资本，所以这种资本在这个世界，在一定的框架，一定的周期里边，是一种祸患，但是离开它又不行。

所以这个危机三角的模型是一个循环的过程，它不停地在循环，到目前为止，没有看到能够挣脱出来的。

政对面：这样一个循环。

陈功：这样循环的这种可能性，需要未来的智慧。

政对面：您所谈到的未来的智慧，是一个怎么样的时间跨度？另外因为你站在这个模型上面，你在看整个演化过程，可能一个政策制定的好与坏，会决定不同的路径，这个时候你会悲观多一些，还是乐观多一些？

陈功：现在我是悲观多一点。我的情绪也随着周期在起伏，在改变，所以现在的话悲观多一点。有的时候可能现在悲观的背后也是一种压力，那就是需要让我们意识到一点，我们现在的这个时代，是需要无与伦比、巨大创新的一个时代。面对我们这种时代，如果没有这种创新的存在的话，我们这些问题都解决不了。现在的时代是一个必须要创新的时代，我们必须要寻求：在一个快速旋转的循环里面，放慢一定的脚步，掌握一定的节奏，取得一种均衡，这种均衡的取得，是需要通过创新、革新，需要认真地探索，而且还要经过很多的失败和惨痛的教训之后，才可能得到一条正确的路径，才能够顺利地实现目标，避免巨大的灾难来临。

政对面：这两年如果不能很快地树立起一个IP来的话，面临的一个结果就是死亡，那么在公共政策层面，怎么样来看待这样的创新，对于政府的决策的创新来说，它又如何去发展呢？

陈功：我过去的看法、现在的看法和将来的看法都不会出现任何的改变。宏观政策的根本目标是追寻均衡，为社会提供的是安全，为国家创造的是稳定和繁荣，对于宏观政策的目标，我也永远坚持这样的看法。

我想现在和将来对公共政策的理解都是一样的，我还会继续坚持这样的看法。稳定，有的时候速度会慢一点，经济增长速度和其它的变化都会稍微慢一点，但这种慢一点，它带来的是稳定，什么是稳定？稳定就是文明，文明就是稳定，一定要从这个角度去看待这个世界，看待我们自己的国家。

如果说快速的改变，往往就会失去稳定，我们可以看到日不落帝国——英国，在450年的发展中，它没有改变，这种稳定才会产生文明。

政对面：那么未来我们应该怎么样去看待中国经济的增速？在当下对于中国来说，该如何去确保这一份稳定呢？

陈功：如何去确保这份稳定是一个很大的问题。经济学家看问题的框架是不一样的，经济学思维很多都是回归式的，都是看过去是什么样，然后得出一个结果，并且期望将来还可以这样，这种方式实际上是不现实的。因为这个环境发生了很多的改变，所以我们要适应未来的改变。只有适应未来的改变，我们才能够在事前就知道事后会发生什么样的事情，我们不能永远在事后评论。

城市化也是这样，它带来了波澜壮阔的改变，这种改变有好的，也有不好的，我们要客观地看待这些事情。

政对面：您现在为什么会把这么多的目光，放到了城市化的过程当中，我知道您现在大概有大半年的时间，都在各个国家，看各个城市。

陈功：城市化对中国的意义，跟世界其他国家不一样，因为城市化对于中国，在人类历史上，是一种从未有过的现象，这种现象被世界、也包括被很多的中国学者低估了。大家只要想一想地球总共70亿人口，14亿人口在中国，而这14亿人口的城市化，在历史上从来没有过，从来没有发生过这样规模的城市化。

我们现在没有资格去评价这个城市化是好还是不好，我们现在所能够说的只是一种现象，这些现象可能是正面的，也可能是负面的，它深远的理论意义和对它的认识，可能只有历史的评判才是公平的。

政对面：中国的很多问题，需要足够长的时间和跨度去看待，这一点我觉得您的体验会特别深刻。谈到中国城市化率，可能大家同样的印象就是为什么中国的城市现在变得越来越雷同了，同样的大而宽的街道、同样的高楼、同样的政府大楼建筑、大广场，等等似乎城市化率给外界造成了一个印象，中国城市化的进程中，有一个统一的标准式的城市。这个说法是我们误解了，还是我们只是被一个部分以偏概全，没有看到问题的实质？

陈功：中国城市化过程当中，理论确实比较苍白，比较单向透明，因为大部分的有关城市规划和发展的理论，都来自于美国，但是美国没有提供一个14亿人口城市化过程中的问题的解决方案，因为它只有3亿人口。

其实你看，类似于城市史这样的著作有很多，但其中大部分著作，都会把美国的城市归类到工业城市，比如说底特律，两三家汽车公司支撑了整个城市，所以它是工业城市的分类。

可是我们恰恰学习的是这种工业城市，难道说我们的国家永远都是工业城市吗？肯定不是，所以现在我们就面临着一个转型的问题，一个巨大的城市更新的问题，就像7月末的政治局的会议一样，那里边着重强调就是启动市场，启动消费；一个市场，一个消费。

这次政治局会议，我觉得是一个非常重要的一个会议，它点明了未来城市发展的一个重要的方向。我们也做过一些研究，比如POD的研究，POD是行人优先的城市发展策略和空间策略，不能和TOD搞混，TOD是交通网络的枢纽建设，而POD强调的是行人。我们认为要实现城市更新，中央安排的这种大目标，是符合实际的，符合中国的现实，要转型就必须要这样做，但怎么去做呢？首先过去我们看到的都是建筑，漂亮的建筑、各种各样的建筑，如果从单体建筑来看，它没问题，可能是大师的杰作，但如果从街道的角度看这个建筑，就很糟糕，就没办法被别人接受，这个建筑摧毁了街道的繁荣，甚至会割裂跟城市的关系。

所以街道大于建筑，城市大于建筑。我们要把过去对一些单体建筑的认识还给街道，要创造街道的繁荣，要恢复城市的神圣感，让城市产生这种神圣感。恢复城市的本来的特质，即繁荣、安全，让人感受到它的宜居性。

政对面：您刚刚所谈到的这个POD系统，其实是让大家走出去，让大家体会到城市，能够跟城市更好的互动，也就是我们所说的供给侧结构性改革。

陈功：就是供给侧结构性的改革，我们要把城市作为一个巨大无比的商品奉献给市民，奉献给居住者，提升他的品质，它意味着我们未来的公共政策需要在城市发展的存量上想办法。我们如果要在存量上进行城市设计和街道的改造，就要把POD原则里的活力中心区等建设性意见反映在发展策略上，反映在“十四五规划”上，在各个方面，都会对未来产生积极的影响。那么等这些城市更新完成，我们才可以说这个城市是我们留给下一代，留给未来的财富，否则它一定会贬值。现在在我们的梦想、幻想当中，这个房地产永远不贬值的，这怎么可能？只有不断的进步，在完善增量上想办法，才能实现真正的价值。

政对面：我们现在越来越担心的是，很多的街道都是整齐划一的商铺的标牌，他们把所有的商铺的个性全部都磨灭了，同时我们在朋友圈也会看到有人拿出了东京的拥有各种各样招牌的街道。我们似乎还处在这个过程当中，不知道是因为上层政策的原因，还是因为我们在下面执行的过程当中误解了具体的政策，才形成了这样一个结果。

陈功：我相信未来的这种事情和这种比较负面的例子会越来越少，实际上现在我们也看到越来越多的城市，包括北京，都在做出巨大的努力来修正问题。比如说夜间经济，我相信未来还是会改变的，只要把城市更新作为未来发展的主要城市策略，如果方向足够明确，解决方案也是正确的，那么这个城市会发生很大的改变。它的品质会提升，走到街道，你可以很安全地带着孩子散步，跟三五知己在茶馆、咖啡馆里面，海阔天空地聊天，你可以看到城市丰富的多样性，这种多样性反映在各个方面，所以这个城市具有一种奇怪的吸引力。

到了这种程度上，就是我们要的城市，这个时候你可以想象它的消费能够达到一个什么样的水平。当消费水平上去了，城市的经济增长就能得到提升，这样的话就能实现可持续发展。所以我想有很多的事情，还需要观察，还需要一点时间。好在现在大方向确定了，下一步就是解决方案，解决方案如果不出错的话，我们的未来就能逐渐变得明朗起来。